離婚が原因で不動産売却する際の注意点とは？売却方法や媒介契約も解説！

離婚が決まって財産を分けるとき、不動産をどのように扱うべきか悩んでしまうことがあるかもしれません。
できるだけ円満に解決するためには、注意点をしっかりと覚えておきましょう。
今回は不動産売却時の注意点について、売却方法や媒介契約の選び方なども踏まえながらご説明します。
東京都足立区や周辺のエリアで、離婚による不動産売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

離婚が原因で不動産売却する際の注意点①財産分与に関すること

離婚が原因での不動産売却の際は、トラブルになりやすいことが大きな注意点です。
なかでもトラブルが起こりやすいのは、財産分与に関することです。
とくに不動産は分けにくい財産なので、どのように財産分与するのか、しっかりと話し合う必要があります。

不動産を財産分与する際の注意点

財産分与とは、婚姻期間中に夫婦で築いた財産を、離婚する際に分けることです。
不動産も財産分与の対象となり、以下のいずれかの方法で分けることが一般的です。

1. 共有名義にする
2. どちらかが不動産を受け取り、相手には相応の現金を支払う
3. 不動産売却して、現金を分ける

不動産は現物を分けることが難しい財産ですが、共有名義にすると持分割合で分けることができます。
それほど手間をかけずに、平等に分けられるので、良い方法のように感じるかもしれません。
けれども、財産分与は円満に済んでも、将来トラブルになる可能性があるため注意が必要です。
共有名義の不動産には多くの注意点があるので、後ほどまとめてご説明します。
次に、夫婦のどちらかが不動産を受け取る方法です。
分与分に相当する現金を相手に渡すと、不動産を受け取れるので、夫か妻が離婚後も住み続けたい場合に有効です。
ただし、相手に支払う現金がないと選択できないため、注意点として覚えておきましょう。
そして不動産売却は、3つのなかでもおすすめの方法です。
不動産を売却して現金化すると財産分与しやすくなるため、トラブルが起こりにくいでしょう。
不動産売却する際の注意点は、財産分与をする時期です。
不動産売却自体は離婚前でも問題ありませんが、離婚前に売却金を分けると贈与と見なされて、贈与税が発生してしまう可能性があります。
これは不動産売却で得た現金だけではなく、他の財産も同じなので注意が必要です。
離婚が決まっていても、財産分与は離婚後におこないましょう。

共有名義の不動産に関する注意点

離婚する際の財産分与で不動産を共有名義にした場合は、以下の注意点を覚えておく必要があります。

1. 不動産売却する際は共有者全員の同意が必要である
2. 相続が発生すると共有者が増えて、権利関係が複雑化する

共有名義の不動産は、売却する際に共有者全員の同意を得る必要があります。
ですから離婚後も、不動産売却するときに備えて、お互いに連絡先を伝えておかなくてはなりません。
また、共有名義の不動産に相続が発生すると、共有者が増える可能性があります。
すると、不動産売却の際に連絡を取って同意を得ることが、どんどん困難になってしまうでしょう。
以上のような理由から、離婚時の財産分与で共有名義を選ぶことは、おすすめではありません。
不動産購入時に共有名義にした場合も、離婚の際は解消するか売却を検討したほうが良いでしょう。

離婚が原因で不動産売却する際の注意点②売却方法に関すること

離婚によって自宅などの不動産を売却する際は、売却方法に関する注意点もあるので、しっかりと確認しておきましょう。
不動産売却の方法には、「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介とは、不動産会社の仲介によって買主を見つける方法です。
買取とは、不動産会社が不動産を直接買い取る方法です。
それぞれにメリットや注意点があるので、離婚によって不動産を売却する際はそれぞれをしっかりと把握して、どちらが適しているか考えましょう。

仲介で売却する場合のメリットと注意点

仲介で不動産売却するメリットは、市場価格に近い金額で売却できる可能性があることです。
周辺の相場などに沿う必要はありますが、売却価格は基本的に売主が自由に決められます。
その価格で購入しても良いという買主が現れた場合は、希望価格で売却することができるでしょう。
注意点は、買主が決まるまでに時間がかかるかもしれないことです。
仲介による不動産売却にかかる期間は、一般的に3か月から半年ほどだといわれています。
ただ、立地条件があまり良くなかったり築年数が経っていたりすると、買主がなかなか決まらず、半年以上売れないこともあるでしょう。
そのため、離婚の際にできるだけ早く財産分与したいと希望する場合は、買取のほうが適しているかもしれません。

買取で売却する場合のメリットと注意点

買取のメリットは、不動産をスピーディに現金化できることです。
買主を探す必要がないため、条件に合意できればすぐに取引が成立します。
注意点は、買取価格が市場価格よりも安くなることです。
その理由は、物件を再販売するために必要なリノベーションなどの費用が、買取価格から差し引かれるからです。
ただ、仲介で売却する場合でも、なかなか売れないと値下げが必要になることがあるでしょう。
そのため売却を急ぐのなら、始めから買取を選んだほうが、スピーディに売却できるのでおすすめです。
時間に余裕がある場合は、一度仲介による売却を試してみても良いでしょう。
弊社では、仲介と買取のどちらのご依頼も承っておりますので、売却方法でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

離婚が原因で不動産売却する際の注意点③媒介契約に関すること

離婚による不動産売却で仲介を選んだ場合は、媒介契約についても理解しておきましょう。
媒介契約とは、仲介で不動産売却する際に不動産会社と結ぶ契約のことです。
媒介契約を結ぶと、不動産会社が売却活動や契約のサポートなどをおこなうので、安心して不動産売却を進められます。
媒介契約には以下の3種類があり、それぞれ特徴が異なります。

1. 一般媒介契約：複数の不動産会社と契約できるが、レインズの登録義務と販売状況の報告義務がない
2. 専任媒介契約：一社のみの契約で、7営業日以内のレインズ登録と2週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられている
3. 専属専任媒介契約：一社のみの契約で、5営業日以内のレインズ登録と1週間に1回以上の販売状況報告が義務付けられている

レインズとは、不動産会社だけが登録できるコンピューターネットワークシステムのことで、登録すると売りたい物件の情報を広い範囲に発信できます。
一般媒介契約には登録義務がありませんが、自由度の高い契約なので、立地などの条件が良くて買主を見つけやすい物件には適しています。
専任媒介契約と専属専任媒介契約は、一社と緊密な連携が図れる契約で、不動産会社のサポートをしっかりと受けたい場合におすすめです。
このように、売却する不動産によって、適している媒介契約は変わります。
それぞれの特徴を理解したうえで選ぶと、離婚の際の不動産売却を円滑に進められるでしょう。

まとめ

離婚によって不動産を財産分与する際は、不動産を売却してから現金を分ける方法がおすすめです。
売却をスムーズに進めるためには、適した方法や媒介契約を選択すると良いでしょう。
私たち「三敬商事株式会社」は、東京都足立区を中心に、周辺エリアで不動産の売却をサポートしております。
査定のご依頼はもちろん、不動産売却に関するご相談も随時承っておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。