相続した不動産を売却する際の流れや遺産分割協議について解説！

相続した不動産を売却する際は、通常の不動産売却とは異なる流れで進める必要があります。
スムーズに売却をおこなうために、一連の流れや「遺産分割協議」について理解を深めておきましょう。
そこで今回は、相続した不動産を売却する際の流れや遺産分割協議の概要、また知っておくべき注意点について解説します。
東京都足立区を中心に周辺エリアで、相続した不動産の売却をご検討中の方は、ぜひご参考にしてください。

相続した不動産を売却する際の流れ

不動産を売却する際は、不動産会社に仲介を依頼し、売却活動をおこなって買主を探すのが一般的です。
しかし相続した不動産を売却する際は、その前に相続手続きをする必要があります。
そこでまずは、相続手続きの流れを把握しておきましょう。

ステップ①死亡届を提出

相続発生後、まずやらなければならないことは死亡届の提出です。
死亡届は、亡くなった方の本籍地、死亡地、届出人の住所地のいずれかが所在する役所に、親族もしくは同居人が提出します。
提出期限は「死亡の事実を知った日から7日以内」と定められており、死亡届の提出後に火葬許可証を受け取る流れになります。
7日間という猶予はありますが、速やかに葬儀や火葬をおこなうため、1～2日で届け出るのが一般的です。

ステップ②遺言書の確認

相続において、遺言書の有無によって手続きの流れが異なります。
被相続人が使用していた机の引き出しや銀行の貸金庫など、大切なものを保管していそうな場所を徹底的に探しましょう。
また、公証役場に公正証書遺言が保管されている可能性があるため、「遺言検索システム」で確認することをおすすめします。

ステップ③遺産分割協議をおこなう

遺言書がある場合は、その内容に沿って相続します。
遺言書がない場合は、相続人と相続財産を確認し、遺産の分割について協議をおこなわなければなりません。
これを「遺産分割協議」といいます。
なお、遺産分割協議の概要や具体的な手順は、のちほどご説明します。

ステップ④不動産の名義変更

名義が被相続人になっている不動産を売却することはできないため、売却前に不動産の名義を相続人に変更する必要があります。
これを「相続登記」といいます。
なお相続登記は自分で申請することも可能ですが、専門的な知識が必要となるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
申請先は不動産の所在地を管轄する法務局です。
相続登記が完了したあとは、通常の不動産売却と同じ流れで進めていきます。

ステップ⑤不動産の売却

不動産会社に査定を依頼し、媒介契約を結んで売却活動をおこないます。
買主が見つかったら売買契約を結び、決済完了後に不動産を引き渡します。

ステップ⑥遺産の分割

売却で得たお金を、遺産分割協議で決めたとおりに分割します。
以上が、相続発生後から不動産を売却して遺産を分割するまでの一連の流れです。

相続した不動産を売却する際におこなう「遺産分割協議」とは

続いて、遺産分割協議の概要と手順をご説明します。

遺産分割協議とは

遺産分割協議とは、相続財産の分割方法やその割合について相続人全員で話し合って決めることです。
遺産分割協議は必ず相続人全員でおこない、その内容に全員が同意しなければ成立しません。
具体的には次のような手順で遺産分割協議を進めます。

遺産分割協議の手順

相続人を確定する
まずは相続人としての権利を有している方を確定させなければ、誰と遺産分割協議をすれば良いのかわかりません。
そこで、被相続人の出生から死亡までの戸籍情報を辿って親族関係となる方をすべて洗い出し、相続人を確定します。
相続財産を確定する
次に相続財産をすべて調査し確定します。
預貯金や不動産などのプラスの財産だけでなく、借金などのマイナスの財産も相続の対象となることを頭に入れておきましょう。
財産目録を作成する
財産目録とは、遺産の種類や数量、価額などをまとめた一覧表のことです。
法律による作成義務はありませんが、相続財産の内容が明確になり、遺産分割協議を進めやすいというメリットがあるため、作成することをおすすめします。
全員の同意を得て遺産分割協議書を作成する
相続財産が確定したら、相続人全員で遺産の分割方法や割合などを協議し、全員が同意した内容を記した遺産分割協議書を作成します。
遺産分割協議書には、相続人全員の署名・捺印が必要です。
なお、遺産分割協議は全員が一堂に会しておこなう必要はなく、法要などの機会に話をまとめておき、代表者が作成した遺産分割協議にあとから署名・捺印を求める方法で問題ありません。
遺産分割協議は上記のような手順で進めていきますが、相続財産のなかでも分割しにくい不動産については、話がスムーズにまとまらない場合があります。
そこで、不動産を相続する場合の分割方法についてご説明します。

不動産の分割方法

現物分割
各相続人が、遺産をそのままの状態で相続する方法です。
たとえば土地を分筆して複数に分けることで、複数の相続人がそれぞれ単独で相続することが可能になります。
代償分割
特定の相続人が不動産を取得する代わりに、ほかの相続人に対して相続分の代償となる現金を支払うという方法です。
たとえば、親と同居していた長男がそのまま実家に住み続けたいといった場合に、有力な選択肢になるでしょう。
換価分割
不動産を売却して得たお金を相続人で分割する方法です。
現金化すれば1円単位で分けることができるため、公平に遺産を分割できます。
不動産の売却に反対する方がいないのであれば、全員が納得しやすい分割方法であるため、スムーズに協議を進めることができるでしょう。
共有分割
不動産を分割せず、複数の相続人の共有名義で相続する方法です。
ただし、将来不動産を売却したいと思った際には、共有者全員の合意が必要であるため、不動産を自由に活用できません。

相続した不動産を売却する際に知っておくべき注意点

それでは最後に、相続した不動産を売却するにあたって、注意したほうが良いポイントをお伝えします。

注意点①代表者を決めておく

不動産会社とのやりとりをおこなううえで、窓口が複数あると混乱が生じるため、不動産会社との連絡窓口となる代表者を決めておくとスムーズに手続きが進みます。
また、売却価格や条件などもあらかじめ決めておくようにしましょう。

注意点②不動産売却には税金や費用がかかる

不動産売却をおこなう際には、印紙税や登録免許税などの税金や、仲介手数料や司法書士への報酬といった費用がかかります。
不動産売却時に発生する費用は代表者が立て替えて支払い、売却金を分割する際に相殺するように決めておくと良いでしょう。

注意点③相続税の納付期限を把握する

相続税の申告・納付は、「相続開始を認識した日の翌日から10か月以内」と期限が定められています。
売却金で相続税を納付する予定の場合は、期限までに売却金が手元に入るようにスケジュールを立てましょう。

まとめ

相続した不動産を売却する場合、売却活動の前に遺産分割協議や相続手続きが必要であるため、通常の不動産売却よりも時間がかかります。
また、専門的な知識が必要な場面が多いため、スムーズに売却をおこなうためにも、不動産会社のサポートを受けながら進めましょう。
「三敬商事株式会社」は、不動産査定や売却のご相談を無料にて承っております。
東京都足立区を中心に周辺エリアで相続した不動産の売却をご検討の際は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。