住宅ローンが返済不可能の場合の対処法は？競売や任意売却についても解説

住宅ローンが返済不可能になってしまった場合、そのままにしておくと家は所有者にとって不利な条件で競売にかけられることになります。
そうならないために、住宅ローンを滞納してしまったときには早めに対処することが大切です。
この記事では、住宅ローンが返済不可能になった際の対処法と、競売までの流れ、また、任意売却についてご説明いたします。
東京都足立区周辺の不動産で住宅ローンの返済にお困りの方は、ぜひご参考にしてください。

住宅ローンが返済不可能になった場合の対処法

住宅ローンが返済不可能になってしまった場合、物件を売却して返済するのが基本です。
売却代金でも住宅ローンが完済できないときは、預金などの手持ち資金を足して返済することになります。
手持ち資金がなく返済の目途が立たない場合、通常の売却はできません。
ここでは、住宅ローンが返済不可能になってしまったときの対処法をご紹介いたします。

対処法1：返済条件の変更をする

住宅ローンを契約している金融機関に、住宅ローンの支払いが困難になったことを話し、相談すると良いでしょう。
病気や介護による一時的な収入減などの納得できる理由であれば、返済の条件を変更してくれる可能性も低くないでしょう。
一時的に金利のみの支払いにする、返済期間を延ばすなどの変更が認められる可能性があります。
変更期間が過ぎたら元の返済額に戻るため、長期的に見て無理のない返済計画を立てるようにしましょう。

対処法2：団体信用生命保険を確認する

もし病気の療養のために住宅ローンが返済不可能になっている場合は、団体信用生命保険が適用されるかを確認してみましょう。
団体信用生命保険は、住宅ローンを契約してお金を借りている方が死亡したときに、住宅ローンの残債が支払われる保険です。
しかし保険のなかには、特約でガンなどの疾病保証が付いているものもあります。
どのようなプランで加入したかを忘れてしまっている場合は、内容の確認をおすすめします。

対処法3：借り換えを検討する

現在、住宅ローンを高い金利で借りている場合、より低い金利になるプランや他の金融機関への借り換えを検討してみましょう。
ただし、借り換えには数十万円の諸費用が必要となり、改めて審査を受けることになります。
今の金利を比較したうえで、固定金利から変動金利へ、または変動金利から固定金利へ切り替えるのも有効な手段です。
同じ金融機関でプランだけを変更する手続きは無料でおこなえることも多いため、まずは金融機関に相談してみましょう。

住宅ローンが返済不可能になった後の競売

住宅ローンが返済不可能となり、なにも対策をしなければ家は競売にかけられることになります。
ここでは、競売までの流れと特徴をご紹介いたします。

競売までの流れ

住宅ローンの返済を期日までにおこなわなければ、自宅に督促状が届くことになります。
住宅ローンは特別に低い金利になるよう優遇されていますが、一度でも滞納してしまうとその優遇が受けられず、ローンの金利が跳ね上がることがあります。
なるべく早い段階で対処法を実行し、問題を解決できるようにしましょう。
滞納を3か月続けると、金融機関の保証会社から住宅ローンの残債を一括返済するように求められることがあります。
現実的に住宅ローンの残債を一括返済できる方は少ないため、こうなる前に対処することが大切です。
滞納が6か月ほど続くと「催告書」という通知が届き、改めて返済が求められます。
金融機関が裁判所に申し立てをおこない、それが受理されると自宅は競売にかけられます。

競売は所有者にとってデメリットが多い

競売では、所有者の意志とは関係なく裁判所によって手続きが進みます。
自宅が競売に出されている情報は新聞やインターネット上で公開されるため、親戚や近隣、職場の方などにも住宅ローンの滞納を知られてしまう可能性もゼロではありません。
競売での落札価格は市場価格の5割から7割ほどになるのが特徴です。
競売によって売却された代金はすべて住宅ローンの返済に充てられるため、所有者の手元には残りません。
さらに、売却代金でも返し切れなかった住宅ローンの残りは一括返済が求められるため、支払えずに自己破産をする可能性が高くなります。

連帯保証人にも迷惑がかかる

住宅ローンの滞納が続いた場合、連帯保証人も同様に返済を求められます。
連帯保証人は借りた本人と同じように返済する義務があるため、支払えない場合は連帯保証人の財産が差し押さえられることになります。
連帯保証人の自宅も競売にかけられることもあるため、返済の目途が立たない場合は連帯保証人も交えて相談することが大切です。

住宅ローンが返済不可能となったら検討する任意売却

競売は所有者にとって不利な条件での売却となるため、そうなる前に任意売却を検討すると良いでしょう。
ここでは、任意売却とはなにか、そのメリットをお伝えします。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを契約している金融機関から特別な許可を得て家を売却する方法です。
通常では、住宅ローンを契約する際には家を担保とする抵当権が設定されているため、ローンを完済する目途が立たなければ、たとえ所有者でも勝手に家を売却することは現実的ではありません。
売却代金でローンを完済できるのであれば、通常の方法で売却することが可能です。
売却代金がローンの残りを下回っていて返済不可能な場合は通常の売却ができないため、金融機関の許可を得てから任意売却することになります。
任意売却では、売却金額や売却方法、その後の残債の返済についても金融機関の合意が必要です。

競売と比較した際の任意売却のメリット

任意売却のメリットは、競売よりも高い価格で家が売却できることです。
任意売却では相場とそれほど変わらない金額で売却が可能なため、競売よりも多くの金額を返済に充てることができます。
さらに、売却代金でも返しきれなかった住宅ローンは、分割返済することが認められます。
返済の金額や期間は金融機関と話し合い、これまでの返済額よりも負担の軽い金額に設定されます。
任意売却の売り出し方法は通常の売却とほとんど変わらないため、周囲の方に任意売却だと気付かれずに売却することも可能です。
通常の売却と同様に、任意売却でも自分の意志で売却を進めていくことになります。
また、競売では新しい住居への引っ越し費用も自分で用意する必要がありますが、任意売却では金融会社との交渉によって例えば最大30万円の引っ越し費用を売却代金から差し引くこともできます。
同様に、売却にかかる諸費用も売却代金から差し引ける可能性が高いため、所有者は持ち出し金がなくても売却できるのです。
引っ越し日も交渉によってある程度自由に設定できるのもメリットのひとつです。
このように、任意売却は競売と比べるとメリットが多くあるため、競売にかけられる前に任意売却を検討することをおすすめします。
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まとめ

住宅ローンが返済不可能になってしまった場合の対処法や、競売、任意売却についてご説明いたしました。
住宅ローンの支払いが難しくなったら、まず家の価値を知り、その後の対策を検討すると良いでしょう。
わたくしども「三敬商事株式会社」では、東京都足立区周辺を中心に不動産売却をおこなっております。
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