投資用物件を不動産売却する方法とは？売却のタイミングや流れを解説！

投資用物件を経営する際は、出口戦略としての不動産売却が重要となります。
利益が確定するタイミングでもあるため、手続きの流れを把握しておく必要があるでしょう。
そこで今回は、投資用物件とはどのような不動産なのか、売却のタイミングや注意点とともに解説します。
東京都足立区を中心に周辺エリアで不動産をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

不動産売却でポイントとなる投資用物件とは？

不動産は、居住用物件と投資用物件に分けられます。
このうち居住用物件とは、マイホームや別荘など、自身が居住する目的で所有する不動産を意味します。
そして投資用物件とは、収益を得ることをおもな目的とする不動産のことです。
投資用物件には、おもに以下の4種類があります。

1. 一棟投資：マンションやアパートを1棟まるごと所有する方法
2. 区分投資：マンションやアパートを1部屋単位で所有する方法
3. 戸建投資：戸建住宅を所有する方法
4. 駐車場：月極駐車場やコインパーキングとして土地を所有する方法

上記のような賃料収入を得る目的以外にも、宿泊料金を得る民泊や、利用料金を得るコインランドリーを運営するための投資用物件もあります。
このほかレンタルオフィスや貸し倉庫など、事業者を対象とした賃貸物件も投資用物件に該当します。

投資用物件で利用できるローン

投資用物件の購入に利用できるのは、不動産投資ローン（アパートローンやプロパーローンなど）です。
自身が居住する目的ではないので、金利が低い住宅ローンは利用できません。
不動産投資ローンは、住宅ローンと比較して金利が高く、審査基準も厳しい傾向にあります。
さらに本人の属性（職業や年収など）だけでなく、収益見込みや投資の採算性といった投資用物件の資産価値も重視されます。

投資用物件を不動産売却するタイミング

投資用物件で得られる収益には、次の2種類があります。

1. インカムゲイン（運用益）
2. キャピタルゲイン（売却益）

投資用物件の利益が確定するのは、不動産売却によりキャピタルゲインを得たタイミングです。
そのため不動産価値が上昇したときが、売却に適したタイミングと言えるでしょう。
しかし投資用物件では、利回りや多額の出費、ランニングコストの上昇も加味したうえで不動産売却するのがポイントです。
そこで投資用物件における、不動産売却におすすめのタイミングを確認していきましょう。

築20年を超える前

住宅の場合、築20年を目安に内装・設備の修繕や交換が必要になります。
そして築20年以降、不動産としての資産価値は下げ止まることが多く、資産価値の下落リスクが少ない特徴があります。
中古物件をリフォームやリノベーションしたいと考える買主からの需要が見込めるため、不動産売却に適したタイミングと言えるでしょう。

大規模修繕の前

マンションの場合、毎月修繕積立金を支払って大規模修繕に備えています。
しかし、大規模修繕にかかる工事費が上昇したり、建物が想定以上に劣化していたりすると、一時徴収金を請求される可能性があります。
大規模修繕はランニングコストの上昇や多額の出費を迫られるリスクがあるため、大規模修繕の前は、不動産売却におすすめのタイミングです。

入居者がいるとき

入居者がいる投資用物件は、オーナーチェンジ物件として扱われます。
オーナーチェンジ物件なら入居者を探す手間がなく、購入時から収益があり利回りの予測が立てやすい特徴があります。
そのため、新たに不動産投資を始めたいと考えている投資初心者にも人気がある物件です。
そのため、不動産売却するなら入居者がいるタイミングで検討すると良いでしょう。

減価償却が終了するとき

不動産は経年劣化により資産価値が減少するため、その減少分を減価償却費として経費に計上できます。
しかし減価償却が終了すると計上できる経費が少なくなり、その分だけ税金が高くなる原因となります。
そこで、減価償却が終了するタイミングで売却を検討すると良いでしょう。

2月～3月の引っ越しシーズン

引っ越しシーズンは賃貸需要が高まるのはもちろんのこと、不動産売却も活発におこなわれるタイミングです。
この時期に合わせれば、不動産売却もしやすくなるでしょう。
また、一戸建てや区分所有のマンションなら、マイホームを探している一般の買主にも売却できる可能性が高まります。

投資用物件を不動産売却する際の流れ

投資用物件不動産売却にかかる期間は、3か月～6か月が目安です。
ただし売り出しのタイミングや物件の条件によっては、6か月以上かかることも珍しくありません。
そこで不動産売却の流れを知ったうえで、手続きを進めていきましょう。

価格査定を依頼する

投資用物件も、基本的には居住用物件と同様の流れで不動産売却が可能です。
ただし投資用物件の売出価格は、利回りや過去の取引事例なども考慮したうえで決定しなければなりません。
そこで、投資用物件の取り扱いに詳しい不動産会社に価格査定を依頼するのかポイントです。
また、周辺エリアにある似たような条件の投資用物件の売出価格も、相場をつかむときの参考になるでしょう。

媒介契約の選び方

不動産の価格査定を受けたら、媒介契約を締結します。
媒介契約には、次の3種類があります。

1. 一般媒介契約
2. 専任媒介契約
3. 専属専任媒介契約

このうち専任系の媒介契約は、不動産会社から定期的に販売活動の報告を受けられます。
不動産会社のサポートが手厚く、早期売却をご希望の方にもおすすめです。
不動産会社によっては買取に対応しているケースもあるため、媒介契約を結ぶ際に確認してみてください。

売却活動の流れ

媒介契約を締結すると、売却活動に進みます。
売却活動や内覧の流れまでに、以下の必要書類を準備してください。

1. 登記簿謄本（登記事項証明書）
2. レントロール
3. 建物図面
4. 修繕履歴のわかる資料など

注意したいポイントとして、投資用物件の場合、居住中の物件は基本的に内覧ができません。
そのため、買主から物件に関してさらに詳細な情報を求められることがあるでしょう。
そこで空室時の写真など、建物図面以外にも物件の状態がわかる資料があると買主に喜ばれます。
注意点
投資用物件の場合、買主にとって入居者の有無は購入を判断するうえで重要なポイントです。
売却活動中に入退去があったときは、速やかに不動産会社までお知らせください。
また入居者に対しても、オーナーが変更になる旨を通知する必要があります。
これらの対応についても、疑問点があればその都度不動産会社に確認するのがおすすめです。

物件の引き渡しおよび決済

売買契約が成立したら、物件の引き渡しと決済をおこないます。
管理業務や入居者から預かっている敷金などの引き継ぎが必要なときは、あらかじめ準備しておくと手続きがスムーズに進みます。

まとめ

投資用物件とはどのようなものなのか、不動産売却のタイミングや流れとともに解説しました。
居住用物件とは異なる注意点もあるため、信頼できる不動産会社と相談しながら売却活動を進めていくのがポイントです。
私たち「三敬商事株式会社」では、東京都足立区を中心に周辺エリアで価格査定の依頼を承っております。
投資用物件の売却に関する相談も、お気軽にお問い合わせください。