空き家を売りたいときはどうする？現状のままや更地で売却する方法とは？

空き家を売りたいと希望しているとき、現状のままで売却できるのか、それとも更地にしたほうが良いのかお悩みの方もいるのではないでしょうか。
空き家の状態は個別の事例によって大きく異なるため、状況に応じた方法を検討するのが重要なポイントです。
今回は空き家を売りたいときに知りたい、売却の方法や費用について解説します。
東京都足立区を中心に周辺エリアで空き家をお持ちの方は、ぜひチェックしてみてください。

空き家を現状のままで売りたいときのポイント

空き家を現状のままで売りたいときは、以下の方法があります。

1. 中古住宅として売却する
2. 古家付き土地として売却する

おおむね築20年までの木造住宅は、中古住宅としての売却が可能です。
土地だけでなく建物部分にも値段が付くので、少しでも高く売りたいときは中古住宅としての売却がおすすめです。
しかし築20年を超えると、建物部分の価値はゼロとみなされ、古家として扱われることがあります。
建物部分には値段が付きませんが、古家付き土地としての売却には次のメリットがあります。

解体費用がかからない

建物を解体する必要がないため、工事にかかる費用や時間を節約できます。
解体にかかる費用の分だけ、売り出し価格を安くすることも可能です。
売り出し価格が安ければ買主が見つかる可能性も高まるため、早期売却をご希望の方にもおすすめの方法です。

固定資産税の軽減措置を受けられる

住宅用地であれば、固定資産税の課税標準を軽減する特例の対象です。

1. 小規模住宅用地（200㎡までの部分）：課税標準の1/6（固定資産税）、課税標準の1/3（都市計画税）
2. 一般住宅用地（200㎡を超える部分）：課税標準の1/3（固定資産税）、課税標準の2/3（都市計画税）

ただし、行政から特定空き家に指定されると軽減措置の適用を受けられません。
そのため売却活動が長期化するときは、空き家の管理に手間がかかる点に注意しましょう。

買主が住宅ローンで購入できる

更地の場合、買主はまず、土地の購入にあたり必要であれば先行融資（つなぎ融資）を利用します。
そして住宅ローンは、家の設計が完了して施工会社と工事請負契約を締結してからでないと利用できず、手続きに手間と時間がかかります。
しかし古家付き土地であれば、購入の時点で買主が金利の低い住宅ローンを利用できるのがメリットです。

建物部分の契約不適合責任を免責にできる

中古住宅の場合、売買契約書に記載していない（買主に告知していない）不具合や欠陥が判明すると、売主は契約不適合責任を問われます。
損害賠償請求や売買契約が解除となるリスクがあるため、不動産売却前には欠陥の有無を十分に調査しなければなりません。
しかし古家については、契約不適合責任を免責にできることが多いです。
たとえばシロアリや雨漏り被害が判明しても、建物部分についての契約不適合責任を負う必要がありません。
ただし、土地部分についての契約不適合責任は残るため注意してください。

空き家を更地にして売りたいときのポイント

空き家を更地にして売りたいときには、建物を解体する必要があります。
解体費用がかかったとしても、空き家の維持管理が難しいときは解体して更地にしたほうが良いでしょう。
また、建物の老朽化が進み倒壊のリスクが高まっているときも、安全面から更地にするのがおすすめです。
このように物件を更地にして売りたいときには、次のメリットがあります。

早期売却が期待できる

古家付き土地と比較して、更地は流動性が高く早期売却が期待できます。
まず建物がなくなると土地の状態がわかりやすく、印象が良くなるでしょう。
そして買主にとっては購入してすぐに建物を建てられるため、解体にかかる費用と手間を省けるのがメリットです。
また、地中の埋設物や土壌汚染の有無も調査しやすいので、買主が安心して購入に進める特徴もあります。

注意点

古くからある空き家の場合、現行の建築基準法に適合していない可能性があります。
たとえば再建築不可物件は、いったん更地にしてしまうと新たな建物を建てられません。
このほか、市街化調整区域に所在する土地も、再建築できない場合があります。
そのため建物を解体する前に、不動産会社に相談するのがおすすめです。
更地にして売りたい場合でも、現状のままで売却したほうが良いケースもあるためです。

空き家を売りたいときにかかる費用とは？

空き家を売りたいときにも、さまざまな税金や費用が発生します。
そこでどのような種類の税金や費用がかかるのか、ポイントとともに確認していきましょう。

相続登記費用

相続により取得した空き家は、売却前に相続人へ名義変更しなければなりません。
このとき、相続登記の費用がかかります。
相続登記の手続きにかかるおもな費用は、以下のとおりです。

1. 登録免許税：固定資産税評価額の0.4％
2. 書類取得費：5,000円～2万円
3. 司法書士への支払い報酬：5万円～8万円

相続登記は自分でおこなうことも可能ですが、必要書類が多く手続きも複雑です。
手続きを漏れなくおこなうためにも、司法書士へ依頼するのがおすすめです。

譲渡所得税

空き家を売却して得た利益（譲渡所得）には、所得税や住民税が課せられます。
これらは譲渡所得に課せられる税金なので、譲渡所得税とも総称されます。
税率は所有期間によって異なり、それぞれ以下のとおりです。

1. 短期譲渡所得（所有期間5年以内）：39.63％（所得税30％＋住民税9％＋復興特別所得税0.63％）
2. 長期譲渡所得（所有期間5年超）：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

さらに所有期間が10年を超えるマイホームの売却では、以下の軽減税率が適用されます。

1. 譲渡所得6,000万円以下の部分：14.21％（所得税10％＋住民税4％＋復興特別所得税0.21％）
2. 譲渡所得6,000万円超の部分：20.315％（所得税15％＋住民税5％＋復興特別所得税0.315％）

仲介手数料

不動産会社に仲介を依頼した場合、売買契約の成立時には仲介手数料が発生します。
仲介手数料の上限は、売却金額に応じて以下のように定められています。

1. 200万円以下の部分：売却金額×5%+消費税
2. 200万円超400万円以下の部分：売却金額×4%+消費税
3. 400万円超の部分：売却金額×3%+消費税

ただし空き家の場合、建物が古いなどの理由で売却金額は低くなる傾向にあります。
すると仲介手数料だけでは、売却活動にかかる諸費用をまかなえないケースは珍しくありません。
そこで「低廉な空家等の売買取引における媒介報酬額の特例」により、400万円以下の取引にかかる仲介手数料は最大で18万円まで引き上げられることがあります。

解体費用

空き家を更地にしてから売りたい場合には、解体費用が発生します。
建物の規模や構造によって費用は変化しますが、一般的な木造住宅では1坪あたり3万円～4万円が目安です。
また、建物部分の解体費用以外にも、庭木や外構の撤去や廃棄物の処理費用が必要になることもあります。
総額では100万円以上かかるケースもあるため、見積もりを取ったうえで解体業者へ依頼するのがおすすめです。

まとめ

空き家を売りたいときに知っておきたい、売却のポイントについてご紹介しました。
空き家の条件によっては、更地にせず現状のままで売却したほうが良いケースもあります。
そこで空き家を売りたいとお考えの場合は、早めに不動産会社へ相談するのがおすすめです。
私たち「三敬商事株式会社」では、東京都足立区を中心に周辺エリアで価格査定の依頼を承っております。
空き家の売却方法についてお悩みの方も、お気軽にお問い合わせください。